賃貸物件市場の現状は？
総務省平成20年の住宅・土地統計調査によれば、我が国の空家率は13.1％。民間賃貸住宅に限っては22.4％。5戸に1戸の賃貸住宅が空家という事態が起きています。
実数にすると賃貸住宅に住む1,256万世帯の人々に対して、総賃貸住宅数が1,555万戸という供給過多（20％近く多い）の状況になっています。
このような状況の下、賃貸物件は管理・運営のプロを必要と必要としています。
オーナー様の大切な物件ですので、より良い商品としてのパフォーマンスを維持できるよう管理・運営をさせていただきます。
当社の管理業務の5つの柱
1
空室対策
2
家賃の回収
3
不動産管理
4
リフォーム・リノベーション
5
ご所有地の有効活用
以下それぞれの業務を説明させていただきます。
入居者の誘致は、対象不動産の商品力とマーケットを把握することから始まると考えています。
以下の作業により入居者の誘致を行います。
・空室物件に関するデータ収集
エリア
間取
構造
ターゲット(入居者層）
・空室要因の分析
市場環境要因
→個人所得の減少・雇用環境の悪化・少子高齢化等によるニーズの変化など
募集会社要因
→営業力不足など
物件要因
→賃貸条件ミスマッチ・間取設備のミスマッチなど
・入居者ターゲットの選定・対策
現在の入居者の分析
→どのような人が多く借りてくれているか？
入居者ターゲットの選定
→募集するターゲットを絞り込むことで効率的な募集を展開する。
ターゲットに対するサービスやメリットの提案
→入居者の個性に合わせた提案により入居率の上昇を図る。
・募集業務
当社ホームページへの掲載
→当社ホームページはヤフーやグーグルなどのポータルサイトで「八王子不動産」で検索すると上位表示されています。
当社ホームページだけでなく大手ポータルサイトにも物件を公開
→at home 、Yahoo不動産など
周辺不動産業者に物件を配布、当社だけの募集活動ではなく広く客付を依頼
家賃の支払期日を守るように入居者に指導し、滞納発生時には直ちに連絡をとり、支払いを督促します。
素早い対応により長期滞納を防止し、安定した家賃収入に結び付けます。
家賃の徴収（入金管理）
毎月月末までに家賃を徴収し、翌月10日までに入金明細書の送付と家賃の振込を行います。
| 日付 |
月末 |
1〜2日 |
５日 |
8〜10日 |
11日以降 |
| 業務 |
家賃入金 |
滞納者に対する督促 |
入金確認・入金明細書作成 |
入金明細書送付
家賃振込 |
滞納者に対する
請求書発行 |
滞納者に対しては入金が確認できるまで電話・督促状・訪問を使い分けながら督促を継続します。
オーナー様は家賃の督促や賃借人との交渉などの煩わしい業務から解放されます。
当社は賃貸物件経営のパートナーとして、質の高い管理を心掛けていきます。
・自転車置き場が乱れていないか？
・ポストのチラシが散乱していないか？
・雑草が伸び放題になっていないか？
など当たり前のことに気を配ることからが、商品としてのパフォーマンスを維持できるものと我々は考えます。
・建物管理
汚損状況・清掃状況などを目視を中心に確認いたします。
→当社ができることは早急に対応。オーナー様のご協力が必要な場合は改善のためのご提案。
・トラブル・クレーム対応
入居者のトラブルやクレームには当社が対処させていただきます。
→オーナー様への報告・ご相談はタイムリーに行います。
設備に関するトラブルも当社が受付窓口となります。
→オーナー様へご連絡の上、場合によっては専門業者の紹介、発注もいたします。
・退去に伴う敷金・預り金の精算業務
退去立会い
→物件の使用状況を丁寧にチェックいたします。
預り金・敷金精算書作成
→国土交通省のガイドライン・東京都の紛争防止条例を基本とし、契約時の特約（クリーニング費用の入居者負担や畳表替・
襖貼替など 契約時に定めた特約）を有効にして適正に精算金額を算出します。
オーナー様はトラブル対応に追われることなく賃貸経営ができます。
必要があれば、さらに商品価値を高める方法としてリフォーム・リノベーションの提案をいたします。
リフォームとは、老朽化した建物を元の状態に戻すことを言い、クロスの張り替え、設備の交換等の小規模な工事に対し、リノベーションとは、建物の元の状態に戻すだけでなく、さらに新たな付加価値を付け加え再生させることを言います。よって、間仕切り変更から水廻りの移動・配管工事・構造補強・外壁の模様替え・さらには建物用途の変更等、工事の規模も大きくなります。
退去に伴うリフォーム
見積から業者の手配、仕上がり確認まで全て行います。
→リフォーム完了時期を明確にし、スムーズな募集活動に結び付けます。
リノベーションの提案
リフォームでは不十分と思われる部屋にはリノベーションの提案をさせていただきます。
→空室要因を踏まえ、入居者ターゲットのニーズにあわせた、リノベーションプランニング。
物件案内時の実際のお客様の生の声等、不動産管理の知識やノウハウが重要になります。
入居者のニーズが分からずに行うリノベーションは「お金の無駄遣い！！」
リフォーム業者を喜ばせるだけで、空室は埋まりません！！！
国土交通大臣認定資格「不動産コンサルティング技能登録者」が有効活用のご提案を行います。
有効活用の提案に際しては収益性・安定性・税制面（相続対策効果）などを考慮し、最善と考えられる事業をご提案させていただきます。
提案実績
・賃貸マンション建設
大手不動産会社による借上げにより安定収入を図る。
・フリースタンディング
ロードサイドでの独立した店舗建物形式の出店業者の誘致。ジョリーパスタ、ローソン等。
今後の提案
少子高齢化の社会背景を考慮し、高齢者向け施設建設が安定的な事業となると考えております。
これまで建設されてきた老人ホームやグループホーム・デイサービス・小規模多機能介護等だけでなく、高齢者専用賃貸住宅・高齢者優良賃貸住宅などの建設、既存建物の高齢者向住宅施設への転用なども検討・提案していく予定です。